Compradores
de imóvel com metragem menor do que a constante no contrato obtêm no Superior
Tribunal de Justiça (STJ) o direito de ressarcimento. A questão foi
definida em decisão majoritária na Terceira Turma do tribunal. A
conclusão é que não pode ser considerada simplesmente enunciativa a
referência à área feita nos contratos de compra e venda de imóvel adquirido ainda
na planta, no caso de esses contratos serem regidos pelo Código de Defesa do
Consumidor (CDC). E isso deve valer mesmo que a diferença encontrada entre a
área mencionada no contrato e a real não exceda um vigésimo (5%) da extensão
total anunciada. Em casos assim, a venda deve ser caracterizada sempre como
“por medida” (ad mensuram), de modo a possibilitar ao consumidor o complemento
da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato, pois
esse tipo de venda atende melhor os interesses do comprador.
Os
juízes seguem a orientação da ministra Nancy Andrighi, para quem a
existência de diferença entre a descrição do imóvel objeto de contrato de
compra e venda e o que existe fisicamente sob a titularidade do vendedor
provoca instabilidade na relação contratual. A seu ver, o comprador deve ser
ressarcido, se ficar evidente a desvantagem ocasionada pelo desequilíbrio
contratual gerado pelo abuso do poder econômico, pois fica, dessa forma, ferido
o princípio da equidade contratual, disse ela, segundo a assessoria do STJ.
"Uma
disposição legal não pode ser utilizada para eximir de responsabilidade o
contratante que age com notória má-fé em detrimento da coletividade, pois a
ninguém é permitido valer-se da lei ou de exceção prevista em lei para obtenção
de benefício próprio quando este vier em prejuízo de outrem”, afirmou. Esse
abuso de poder deve ser reprimido pelo Estado, na coordenação da ordem
econômica, visando compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade
coletiva.
“Basta,
assim, a ameaça do desequilíbrio para ensejar a correção das cláusulas do
contrato, devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor,
que não participou da elaboração do contrato, consideradas a imperatividade e a
indisponibilidade das normas do CDC”, afirma a ministra.
O
que se discute no recurso apresentado pelo Ministério Público do Distrito
Federal e Territórios é se pode ser considerada nula cláusula de contrato de
compra e venda de imóvel que impede o adquirente de ter o direito à
complementação de área ou ao abatimento de preço pago no caso em que se
constate uma diferença inferior a 5% entre o total da área lançada no contrato
e a efetiva. Esse item do contrato dispõe que são meramente enunciativas as
dimensões no caso de haver qualquer diferença de áreas de até 5%, estabelecendo
não caber às partes o direito de abatimento e a complementação de preço
resultante desta diferença.
A
cláusula discutida se baseia no parágrafo único do artigo 1.136 do Código Civil
de 1916, que foi reproduzido e aprimorado no novo Código de 2002, no
artigo 500. O artigo 1.136 descreve o caso em que o preço é estipulado por
medida de extensão ou pela área do imóvel determinada no contrato (ad mensuram)
ou ad corpus (por corpo certo), situação em que o imóvel é vendido como coisa
certa e discriminada, sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões.
Na
prática, explica a ministra, a disposição legal prevista no parágrafo único do
artigo 1.136 permite concluir que, se a diferença de áreas for de até 5%, é de
se considerar, salvo prova em contrário, a venda como ad corpus, ainda que as
dimensões do imóvel tenham sido lançadas no contrato de compra e venda,
hipótese em que o vendedor não tem qualquer responsabilidade pela diferença, o
que é exatamente o teor da cláusula contestada.
Para
a relatora, embora redigida nos termos exatos da lei, “a cláusula encontra,
induvidosamente, barreiras de ordem pública impostas pelo CDC”. O artigo 51,
inciso I, desse código afirma serem nulas de pleno direito as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos que impossibilitem, exonerem
ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos
produtos ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.
Ela
ressalta, contudo, que a aplicabilidade do CDC aos contratos de promessa de
compra e venda de imóveis firmados por uma construtora de Brasília não
está em discussão neste processo, porque a relação de consumo foi reconhecida
nas instâncias ordinárias. O objetivo é verificar se há abusividade na cláusula
capaz de torná-la nula de pleno direito por prever a exoneração da
responsabilidade da imobiliária, o que, segundo a ministra, existe.
No
processo discute-se exatamente a prática de não-correspondência deliberada das
dimensões contidas nos contratos àquelas fisicamente constatadas nos imóveis.
Isso porque é substancial a diferença quando constatada inexatidão nas
dimensões de um imóvel objeto de relação negocial encetada entre um vendedor e
um comprador; e quando a referida inexatidão se repete na venda efetuada
"na planta" entre uma incorporadora imobiliária e vários
consumidores, tendo como objeto vários imóveis padronizados em contratos
igualmente padronizados. A ministra exemplifica que, se em 90 projeções houver
diferença de área, a construtora e incorporadora terá um acréscimo mais do que
significativo em sua rentabilidade, enquanto os consumidores terão um
decréscimo relativo à expectativa de receber um tratamento que envolva
fidelidade, lealdade, coerência e cooperação, além do correspondente à metragem
suprimida.
Para
a ministra, “mostra-se não apenas visível, como também notória a má-fé da
recorrida ao socorrer-se da exceção legal prevista no artigo 1.136, parágrafo
único, do CC/1916 para, além de eximir-se da responsabilidade advinda da venda
por medida quando não correspondente à área constante do contrato com as reais
dimensões dos imóveis, fazê-lo de maneira deliberada e rotineira, com o claro
intuito de proveito próprio”. E continua: é impossível que uma empresa de
grande capacidade empreendedora, com profissionais da engenharia qualificados,
cometa o mesmo erro em várias unidades e mais, exatamente nos limites que a
exoneram de responsabilidade previstos na lei. “A ninguém é permitido valer-se
de lei ou de exceção prevista em lei para obtenção de benefício próprio quando
este vier em prejuízo de outrem.”
Nancy
Andrighi cassou a decisão do tribunal estadual, restabelecendo a sentença que
declara nula a cláusula dos contratos. A construtora fica condenada a
indenizar os consumidores lesados pela aplicação indevida das cláusulas
declaradas nulas; devendo pagar multa de R$ 2.000,00 para cada inserção em
contratos futuros. O total apurado deverá ser revertido ao fundo criado pelo
artigo 13 da Lei n.º 7.347/85.
Fonte:
Diario.Net
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